Sí, puede pasar. Si aportas más dinero del que corresponde al porcentaje de vivienda que finalmente compras, esa diferencia no cuenta como reinversión a efectos del IRPF, aunque el dinero sea tuyo al 100 %.
Si estás casado en separación de bienes y vas a utilizar el dinero obtenido por la venta de una vivienda tuya para comprar una nueva casa con tu cónyuge, hay una cuestión importante que conviene revisar antes de firmar la escritura: cómo afecta esa operación a la exención por reinversión en vivienda habitual.
La Resolución del TEAC de 13 de julio de 2026 establece que, para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual (artículo 38 de la Ley del IRPF), no importa únicamente cuánto dinero aportas a la nueva vivienda.
También importa qué porcentaje de esa vivienda compras realmente.
Esto puede tener consecuencias especialmente relevantes en Cataluña.
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Si pagas más, pero compras solo el 50 %, no todo lo aportado se considera reinversión vivienda habitual
Pongamos un ejemplo sencillo.
Vendes una vivienda que era exclusivamente tuya por 300.000 euros.
Después compras con tu cónyuge una nueva vivienda por 400.000 euros.
La nueva vivienda se escritura:
- 50 % a tu nombre
- 50 % a nombre de tu cónyuge
Tú aportas los 300.000 euros obtenidos con la venta.
Aunque hayas puesto 300.000 euros, tu 50 % de la nueva vivienda vale únicamente 200.000 euros.
Por tanto, según el criterio del TEAC, esos 200.000 euros son los que corresponden a la vivienda que realmente has adquirido.
Los otros 100.000 euros han servido para financiar parte de la propiedad de tu cónyuge.
Y esa diferencia puede reducir la exención por reinversión que aplicas en tu IRPF.
En Cataluña puede existir además un problema de donación entre cónyuges
En el régimen catalán de separación de bienes, cada cónyuge es propietario de lo que adquiere a su nombre.
Por eso, si la vivienda se compra al 50 %, cada uno será propietario de una mitad aunque uno haya aportado mucho más dinero.
Además, el artículo 232-3.1 del Código civil de Cataluña establece que, si un cónyuge paga con su dinero un bien que adquiere el otro, puede presumirse que existe una donación.
Por tanto, una aportación desigual puede tener dos consecuencias diferentes:
- quien aporta más puede perder parte de la exención por reinversión en el IRPF;
- quien recibe una parte de la vivienda que no ha pagado puede tener un posible problema fiscal por donación.
¿La solución es comprar siempre al 50 % en régimen de separación de bienes?
No.
En separación de bienes no existe ninguna obligación general de comprar la vivienda al 50 %.
Si uno aporta 300.000 euros y el otro 100.000 euros para comprar una vivienda de 400.000 euros, pueden plantearse, por ejemplo, unas cuotas del:
- 75 % para quien aporta 300.000 euros;
- 25 % para quien aporta 100.000 euros.
De esta forma existe una mayor correspondencia entre el dinero aportado y la propiedad adquirida.
Esto puede ser especialmente importante cuando uno de los cónyuges quiere aplicar la exención por reinversión de su anterior vivienda habitual.
Puedes consultar también nuestra guía sobre separación de bienes y divorcio en Cataluña.
¿Y si queremos comprar al 50 % aunque uno aporte más?
También puede hacerse, pero conviene documentar correctamente por qué uno de los cónyuges está financiando al otro.
Una opción puede ser establecer un verdadero préstamo o reconocimiento de deuda.
Esto puede ser importante para evitar que la aportación se considere una donación entre cónyuges.
Pero hay que tener en cuenta algo fundamental:
reconocer una deuda no aumenta el porcentaje de vivienda que has comprado.
Si adquieres un 50 %, seguirás siendo propietario de un 50 %.
El préstamo puede servir para ordenar la relación económica entre los cónyuges, pero no necesariamente para aumentar la cantidad que Hacienda considera reinvertida en tu propia vivienda habitual.
¿Qué papel pueden tener las capitulaciones matrimoniales?
Las capitulaciones matrimoniales pueden ser muy útiles cuando existen patrimonios previos o aportaciones económicas muy diferentes en un matrimonio en separación de bienes.
No sirven únicamente para escoger el régimen de separación de bienes.
También pueden utilizarse para dejar claras determinadas relaciones económicas entre los cónyuges y evitar problemas futuros.
Por ejemplo, pueden ayudar a documentar:
- qué dinero pertenece a cada uno;
- cuánto aporta cada cónyuge a la vivienda;
- si existe un préstamo entre ellos;
- si determinadas cantidades deben devolverse;
- y cómo quieren organizar sus relaciones patrimoniales.
Esto puede ser especialmente útil si uno de los dos vende una vivienda propia y utiliza ese dinero para comprar la nueva vivienda familiar.
La idea importante es que las capitulaciones pueden ayudar a ordenar la operación, pero no cambian por sí solas el porcentaje de propiedad adquirido.
Por eso deben coordinarse con la propia escritura de compraventa.
Mejor revisar la operación antes de firmar
Cuando uno de los cónyuges aporta una cantidad importante procedente de la venta de una vivienda propia, conviene revisar antes de comprar:
- cuánto aporta cada uno;
- qué porcentaje de vivienda adquirirá cada uno;
- si existe una diferencia entre aportación y titularidad;
- cómo se documentará esa diferencia;
- y qué consecuencias tendrá en el IRPF y, en su caso, en una posible donación entre cónyuges.
Este análisis es especialmente importante en el régimen de separación de bienes en Cataluña.
Además, si en el futuro se produce una separación o divorcio, la escritura determinará qué porcentaje de la vivienda pertenece jurídicamente a cada uno.
Sobre este problema puedes consultar también nuestro artículo ¿Qué pasa si yo he pagado toda la hipoteca y me divorcio?.
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Conclusión
Si vendes una vivienda que era exclusivamente tuya y utilizas ese dinero para comprar otra con tu cónyuge, no debes fijarte únicamente en cuánto dinero aportas, sino también en qué porcentaje de la nueva vivienda vas a adquirir, ya que de ello depende la exención por reinversión en vivienda habitual.
Comprar automáticamente al 50 % puede tener consecuencias fiscales si uno de los dos aporta mucho más dinero.
En Cataluña, además, esa diferencia puede plantear un posible problema de donación entre cónyuges.
Por eso, cuando existen aportaciones desiguales en un régimen de separación de bienes, puede ser conveniente estudiar conjuntamente la escritura de compraventa, las cuotas de propiedad y, en determinados casos, las capitulaciones matrimoniales.
En Letrados Barcelona podemos analizar la estructura patrimonial antes de la compra para evitar problemas fiscales y conflictos futuros entre los cónyuges.
