Cuando un matrimonio en régimen de separación de bienes se divorcia y posee un inmueble en copropiedad, la disolución del condominio es la vía legal más utilizada para adjudicar la vivienda a uno de los excónyuges. Sin embargo, este proceso conlleva implicaciones fiscales, veamos la fiscalidad de la disolución del condominio y que deben tenerse en cuenta para evitar costes imprevistos.
Si quieres conocer en detalle cómo funciona la disolución del condominio en un divorcio de mutuo acuerdo y qué opciones existen, puedes leer nuestro artículo: Disolución del condominio en el divorcio: cómo funciona y qué opciones existen.
1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD)
En España, la disolución del condominio está exenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) porque no se considera una compraventa, sino la división de un bien común.
No obstante, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sí puede aplicarse, pero solo si la disolución se formaliza mediante escritura notarial. En cambio, si se realiza en la sentencia de divorcio, queda exenta de AJD.
📌 Conclusión: Para evitar el pago del AJD, es recomendable incluir la disolución del condominio en el convenio regulador aprobado en la sentencia de divorcio.
2. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU)
Este impuesto grava el aumento del valor del suelo urbano desde la fecha de adquisición hasta la transmisión. Sin embargo, en la disolución del condominio no hay transmisión propiamente dicha, por lo que en principio no se genera la obligación de pagar plusvalía municipal.
⚠ Excepción: Si en la disolución uno de los excónyuges recibe una parte mayor sin compensación proporcional, el Ayuntamiento podría considerar que ha habido una transmisión patrimonial sujeta al impuesto.
3. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y Ganancia Patrimonial
Te propongo sustituir el apartado de IRPF por esta redacción:
Tratamiento en el IRPF
La extinción del condominio sobre la vivienda común debe analizarse con especial cautela en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, pues el tratamiento fiscal no coincide necesariamente con el aplicable en ITP/AJD.
El punto de partida es el artículo 33.2 de la Ley 35/2006, del IRPF, conforme al cual no se estima que exista alteración en la composición del patrimonio en los supuestos de división de la cosa común, disolución de comunidades de bienes o separación de comuneros. Ahora bien, dicha regla de neutralidad exige que la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad y no puede dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos. La propia AEAT vincula expresamente la no alteración patrimonial a que la adjudicación respete la cuota de titularidad de cada comunero. (BOE)
Por ello, no puede afirmarse de forma general que toda extinción de condominio en un divorcio resulte fiscalmente neutra en IRPF. Si cada comunero recibe bienes o derechos equivalentes a su cuota de participación, no habrá ganancia ni pérdida patrimonial. En cambio, cuando un inmueble indivisible se adjudica íntegramente a uno de los excónyuges y el otro recibe una compensación económica, en metálico o mediante asunción de deuda hipotecaria, puede producirse para el comunero saliente una ganancia o pérdida patrimonial.
La doctrina actual del Tribunal Supremo, asumida por la AEAT, establece que la compensación percibida por el comunero al que no se adjudica el bien comporta para este una ganancia patrimonial sujeta al IRPF cuando exista una actualización positiva del valor del inmueble entre el momento de adquisición y el de adjudicación. En tal caso, la ganancia se calcula por diferencia entre el valor de transmisión de la cuota que abandona el patrimonio del comunero saliente y su valor de adquisición, conforme a los artículos 34 y 35 LIRPF. (Agencia Tributaria)
Esta conclusión no queda excluida por el hecho de que el inmueble sea indivisible. La indivisibilidad puede ser relevante a efectos de ITP/TPO, en particular para excluir la tributación de determinados excesos de adjudicación inevitables compensados en metálico, pero no impide por sí sola la existencia de alteración patrimonial en el IRPF del comunero saliente. Son planos fiscales distintos: en ITP/AJD se analiza la existencia de una transmisión patrimonial onerosa o de un acto documentado; en IRPF se analiza si en el patrimonio del contribuyente se ha puesto de manifiesto una variación de valor.
En consecuencia, si la vivienda fue adquirida por ambos excónyuges por 250.000 euros y en el momento de la extinción del condominio se valora en 300.000 euros, siendo ambos titulares al 50 %, el valor originario de adquisición de la mitad de cada uno sería, en términos simplificados, 125.000 euros. Si uno de ellos se adjudica el 100 % de la vivienda y compensa al otro por su mitad valorada en 150.000 euros, el comunero saliente obtendría una ganancia patrimonial inicial de 25.000 euros, sin perjuicio de los gastos y tributos inherentes a la adquisición y transmisión que pudieran computarse conforme a la normativa del impuesto.
Debe distinguirse este supuesto de las compensaciones propias del régimen económico matrimonial de separación de bienes a que se refiere el artículo 33.3.d) LIRPF. Esta norma declara que no existe ganancia o pérdida patrimonial cuando, por imposición legal o resolución judicial, se produzcan compensaciones dinerarias o mediante adjudicación de bienes por causa distinta de la pensión compensatoria entre cónyuges. Pero esta regla no convierte automáticamente en neutra cualquier extinción de condominio sobre un inmueble común. Su aplicación exige que estemos ante una verdadera compensación legal o judicial propia del régimen de separación de bienes, no ante una simple salida onerosa de un comunero mediante adjudicación íntegra del inmueble al otro.
Por tanto, en la práctica, antes de formalizar la operación debe determinarse:
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el valor de adquisición de la cuota del comunero saliente;
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el valor actual de adjudicación o transmisión de dicha cuota;
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la existencia o no de compensación económica real, incluida la asunción de deuda hipotecaria;
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si la operación constituye una mera especificación proporcional de derechos o, por el contrario, una adjudicación íntegra a uno con salida patrimonial del otro;
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y si concurre, en su caso, alguna compensación legal o judicial propia del régimen de separación de bienes que permita aplicar el artículo 33.3.d) LIRPF.
La conclusión operativa es que la extinción del condominio en el marco de un divorcio en régimen de separación de bienes no debe calificarse automáticamente como operación neutra en IRPF. Solo será neutral cuando encaje estrictamente en los supuestos del artículo 33.2 LIRPF o, en su caso, en la regla específica del artículo 33.3.d) LIRPF. Si el inmueble se adjudica íntegramente a uno de los excónyuges y el otro recibe una compensación calculada sobre un valor actualizado, el criterio actualmente más seguro es considerar que el comunero saliente puede obtener una ganancia patrimonial sujeta al IRPF.
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4. Registro de la Propiedad y Costes Asociados
Una vez obtenida la sentencia de divorcio con la adjudicación del bien, el excónyuge que se queda con la propiedad debe inscribir la resolución en el Registro de la Propiedad. Aunque esto conlleva gastos de inscripción, evita posibles complicaciones legales en el futuro.
Conclusión
La disolución del condominio en un divorcio en régimen de separación de bienes tiene importantes ventajas fiscales si se realiza correctamente dentro del procedimiento judicial. Sin embargo, es fundamental planificar bien el proceso para evitar el pago de impuestos innecesarios, especialmente en lo que respecta al IRPF y el AJD.
En Letrados Barcelona, somos expertos en la disolución del condominio en divorcios y separaciones. Si necesitas asesoramiento para evitar cargas fiscales y asegurar una adjudicación justa, contáctanos y te guiaremos en cada paso del proceso.