Procedimientos para ejecutar la división de la cosa común después del divorcio (Cataluña)

La disolución de una relación matrimonial bajo el régimen de separación de bienes no sólo implica la resolución de cuestiones personales (como la guarda y custodia de los hijos o las pensiones), sino también la liquidación de los bienes adquiridos en común. En Cataluña, el principio de que nadie está obligado a permanecer en comunidad (art. 552-10 CCCat) es un pilar del derecho patrimonial. Cuando los excónyuges son copropietarios de un inmueble —habitualmente la vivienda familiar— y desean liquidar esa situación, deben seguir un procedimiento de división de la cosa común.

El objetivo de este artículo es detallar cómo ejecutar esa división después de un divorcio, describiendo las alternativas extrajudiciales, las fases del proceso judicial, la ejecución de la sentencia, los derechos de uso, los reembolsos y las compensaciones. También se analizan los aspectos registrales y fiscales, así como las principales resoluciones jurisprudenciales que ilustran la aplicación práctica de la ley. Finalmente, se aportan consejos útiles para abogados y particulares que se enfrentan a esta situación.

Vías extrajudiciales: la opción más eficiente

Antes de acudir a los tribunales, resulta aconsejable explorar soluciones amistosas. El ordenamiento catalán promueve la autonomía de la voluntad (art. 111-7 CCCat) y permite a las partes pactar la liquidación de la copropiedad siempre que no contravengan normas imperativas. Las vías extrajudiciales suelen ser más rápidas, menos costosas y preservan la relación entre los excónyuges. Dentro de estas vías pueden distinguirse las siguientes:

Venta voluntaria del bien

La forma más sencilla de poner fin a la comunidad es la venta a un tercero. Los comuneros acuerdan un precio de venta, realizan una tasación si es necesario, buscan comprador y otorgan escritura pública de compraventa ante notario. Una vez recibido el precio, se reparte entre los copropietarios según sus cuotas de participación. Esta operación evita la depreciación que suele conllevar la subasta judicial y permite que cada parte obtenga su parte del valor de mercado.

Adjudicación a uno de los cónyuges con compensación

Otra alternativa consiste en que uno de los excónyuges adquiera la totalidad del bien, compensando al otro la parte que le corresponde. Para ello se calcula el valor del inmueble mediante tasación, se determina la compensación (por ejemplo, la mitad del valor en copropiedades al 50 %) y se formaliza una escritura pública de extinción de condominio. Este documento es el título válido para inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. La operación tributa como un acto jurídico documentado (AJD) y no como una transmisión patrimonial onerosa, siempre que la compensación refleje el valor real y no se produzca un exceso de adjudicación.

Mediación y MASC

Cuando la relación entre las partes lo permite, la mediación u otros métodos alternativos de solución de conflictos (MASC) son opciones idóneas. Estas herramientas ofrecen un espacio neutral para negociar, permiten adaptar la solución a las necesidades de la familia y, por lo general, reducen el tiempo y los costes. Los acuerdos alcanzados mediante mediación pueden formalizarse ante notario o incorporarse en el convenio de divorcio, otorgándoles plena validez. Para conocer sus ventajas en detalle, se recomienda consultar el artículo: Ventajas de la mediación y otros MASC en divorcios: soluciones amistosas vs. juicio.

Demanda judicial de división

Si no se alcanza un acuerdo extrajudicial, cualquiera de los comuneros puede presentar una demanda de división de la cosa común ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el inmueble (art. 50 LEC). Este procedimiento se sigue por los cauces del juicio ordinario, aunque la Ley de Enjuiciamiento Civil permite adaptar sus fases para agilizar la resolución. La demanda debe cumplir ciertos requisitos:

Contenido de la demanda

• Identificación del bien común y exposición de la cuota de participación de cada copropietario.
• Solicitud de disolución de la comunidad, invocando el artículo 552-10 CCCat.
• Propuesta de modalidad de división: adjudicación, venta, división física, etc.
• Petición de tasación pericial si hay discrepancia sobre el valor.
• Documentación adjunta: nota simple del Registro, descripción catastral, copia de la sentencia de divorcio (si existe),
  certificaciones urbanísticas, etc.
• No es necesario invocar causa alguna; basta con el simple derecho a dividir.

Contestación y reconvención

El demandado puede:

• Aceptar la división y proponer una forma distinta (p. ej., venta en vez de adjudicación).
• Oponerse, alegando la existencia de un pacto de indivisión aún vigente (p. ej., un acuerdo de posposición por cinco años).
• Reconvener, solicitando la adjudicación a su favor por interés legítimo (art. 552-11.5 CCCat). Esta figura se examina en detalle en el Artículo 3, pero en esencia significa que el comunero debe demostrar una vinculación jurídica y social con el inmueble (residencia, aportaciones económicas, etc.) que justifique que se le adjudique el bien indivisible.

En la práctica, muchas contestaciones de demanda incluyen una reconvención, de modo que ambos excónyuges compiten por la adjudicación. Profundiza en El interés legítimo en la adjudicación de bienes indivisibles.

Desarrollo del procedimiento judicial

Audiencia previa

Tras la fase de demanda y contestación, el tribunal celebra una audiencia previa. En ella se identifican los hechos controvertidos, se intentan posibles transacciones y se proponen las pruebas. Entre las pruebas habituales destacan:

• Informes periciales sobre el valor del inmueble y las mejoras realizadas.
• Documentación registral y catastral, que acredita la titularidad y las cargas.
• Justificantes de aportaciones económicas (cuotas hipotecarias, gastos de mantenimiento, reformas) para sustentar reclamaciones de reembolso.
• Testificales e interrogatorios si son necesarios para acreditar el interés legítimo o la inexistencia de pacto de indivisión.

El juez puede designar un perito judicial si las tasaciones de las partes son discrepantes. También puede ordenar un reconocimiento judicial del inmueble para apreciar su estado y la posibilidad de división física.

Vista y sentencia

Celebrada la vista, el juez dicta sentencia que debe pronunciarse sobre:

• La disolución de la comunidad.
• El valor del bien (a partir de la tasación o del acuerdo de las partes).
• La modalidad de división:
  • División física o constitución de propiedad horizontal, si el inmueble es divisible.
  • Adjudicación a uno de los comuneros, si se acredita interés legítimo y el bien es indivisible.
  • Venta y reparto del precio, si ninguno desea adjudicarse el bien.
  • Sorteo, si ambos tienen igual cuota e igual interés legítimo y no renuncian a la adjudicación.
• Cuestiones accesorias: reembolso de aportaciones, abono de cargas y distribución de gastos de ejecución.

Ejecución de la sentencia

Tras la firmeza de la sentencia (cuando ya no cabe recurso), se inicia la fase de ejecución, que materializa la división. Esta fase se rige por los artículos 703 y ss. LEC.

Adjudicación

Si la sentencia atribuye el bien a uno de los copropietarios, este debe abonar la compensación a los demás. La cantidad se establece en la sentencia según el valor pericial. Posteriormente se formaliza escritura pública de adjudicación, que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Esta escritura cancela la comunidad y otorga la titularidad plena al adjudicatario. Con la inscripción registral se protegen los derechos del nuevo propietario frente a terceros.

Venta y subasta

Si el bien se debe vender, la sentencia puede ofrecer un plazo para que los excónyuges busquen comprador. Si no lo encuentran, se recurre a la subasta judicial. Este procedimiento sigue las reglas de la subasta de bienes embargados:

1. El inmueble se publica en el Portal de Subastas del BOE.
2. Los licitadores depositan un porcentaje del valor de tasación.
3. Se celebra la subasta y se adjudica al mejor postor.
4. Tras el pago, el juzgado aprueba la adjudicación y entrega el título al comprador.

El precio obtenido se reparte entre los copropietarios conforme a sus cuotas, después de deducir cargas (hipoteca, impuestos pendientes) y gastos de ejecución. En algunos casos, uno de los excónyuges puede pujar y adjudicarse el bien en subasta, pagando únicamente la diferencia correspondiente a la cuota del otro.

Derecho de uso y división de la cosa común

En muchos procesos de divorcio, el juez atribuye el uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges (art. 233-20 CCCat), normalmente el progenitor custodio de los hijos. Este derecho no otorga la propiedad ni bloquea la acción de división. El Tribunal Supremo, en su Sentencia 168/2021, afirmó que la atribución del uso no impide ejercitar la división de la cosa común y que este derecho subsiste frente al nuevo propietario salvo que la sentencia de familia establezca lo contrario.

En la práctica, el cónyuge que disfruta del uso puede convivir en la vivienda hasta que se ejecute la división, pero una vez adjudicada o vendida, su derecho de uso cesa o se ajusta según la nueva situación. Este matiz es importante porque la expectativa de conservar el uso no otorga una ventaja automática en la adjudicación, tal y como se explica en el Artículo 3 – El interés legítimo en la adjudicación de bienes indivisibles.

Reembolsos y compensaciones entre comuneros

En la liquidación de la copropiedad, a menudo uno de los excónyuges ha soportado más gastos (hipoteca, mejoras, impuestos) que el otro. El Tribunal Supremo ha clarificado que tales aportaciones no se presumen donadas: generan un derecho de reembolso que puede ejercitarse en la misma demanda de división. La Sentencia 168/2021 lo recuerda expresamente, señalando que el mayor aportante tiene derecho a recuperar lo pagado en exceso, salvo prueba de donación o acuerdo en contrario.

Por otro lado, el artículo 232-5 CCCat prevé la compensación por razón de trabajo, que permite al cónyuge que ha trabajado en el hogar o en el negocio del otro, en detrimento de su patrimonio personal, reclamar una compensación económica. Esta figura puede acumularse a la división de la cosa común y supone un reequilibrio patrimonial adicional. Para profundizar en su funcionamiento se recomienda leer Compensación por razón de trabajo en el régimen catalán.

Aspectos fiscales y registrales

Extinción de condominio

La adjudicación de un bien a un comunero no se considera una transmisión patrimonial, por lo que no genera ganancia o pérdida en IRPF si se mantiene la proporcionalidad en la compensación. La operación está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo impositivo en Cataluña puede variar dependiendo del valor del inmueble y de la normativa autonómica.

Venta a terceros

Cuando el inmueble se vende a un tercero, el comprador debe abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), mientras que los vendedores pueden estar sujetos a la plusvalía municipal (IIVTNU) si ha habido incremento de valor. Cada copropietario tributa en proporción a su cuota.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Toda adjudicación o venta debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que surta efectos frente a terceros. Con la inscripción se cancela la comunidad y se actualizan las cargas. Es imprescindible aportar la escritura pública (de adjudicación, de extinción de condominio o de compraventa), la certificación catastral, el justificante de pago de impuestos y la acreditación del estado civil de los otorgantes (sentencia de divorcio, capitulaciones, etc.).

Jurisprudencia reciente

• TSJ Cataluña, Sentencia 3/2/2023: reconoce que, ante igualdad de intereses legítimos, el bien indivisible debe adjudicarse mediante sorteo conforme al art. 552-11.5 CCCat.
• AP Barcelona, Sec. 12.ª, Sentencia 105/2022: otorga prioridad al comunero que mantiene la vivienda como domicilio habitual con los hijos, basándose en la protección del interés familiar.
• AP Girona, Sec. 2.ª, Sentencia 214/2020: sostiene que la venta en subasta debe ser el último recurso y anima a las partes a buscar soluciones compensatorias.
• STS 168/2021: clarifica que el derecho de uso no impide la división y confirma la posibilidad de reclamar reembolso por mayores aportaciones.
• AP Tarragona, Sentencia 332/2018: valora como interés legítimo la necesidad profesional de un comunero que utiliza el local como sede de su negocio.

Recomendaciones para abogados y particulares

• Revisar la documentación: titularidad, cargas y condiciones urbanísticas antes de plantear la división.
• Tasaciones realistas: contratar un perito independiente reduce impugnaciones.
• Explorar la mediación: soluciones flexibles y satisfactorias frente a la imposición judicial.
• Calcular las compensaciones: valorar aportaciones económicas y trabajo no remunerado para evitar conflictos posteriores.
• Analizar la fiscalidad: adjudicación vs. venta implican tratamientos distintos (AJD, ITP, IIVTNU, IRPF).
• Coordinar lo civil y lo familiar: ajustar calendarios para no vulnerar derechos de menores.
• Evitar la subasta: suele arrojar precios inferiores y elevar costes procesales.
• Documentar cada acuerdo: elevar a público o homologar judicialmente para máxima seguridad jurídica.

La división de la cosa común tras el divorcio es un proceso complejo que combina aspectos patrimoniales, familiares y fiscales. Cataluña ofrece un marco jurídico claro y flexible que permite a las partes optar por la vía amistosa o, en su defecto, acudir al juez para que dicte la modalidad de división. La autonomía de la voluntad, la mediación, el interés legítimo y los mecanismos de reembolso permiten soluciones equitativas que evitan la prolongación del conflicto.

Elegir la vía adecuada, calcular las compensaciones, preparar la documentación y conocer los plazos y efectos fiscales son pasos indispensables para alcanzar una liquidación ordenada y justa. La asesoría profesional resulta vital para navegar por esta combinación de normas civiles, registrales y procesales, y para proteger el patrimonio y los derechos de cada excónyuge.