En el derecho catalán, la adjudicación de un bien indivisible a uno de los copropietarios por su interés legítimo (art. 552-11.5 CCCat) es la vía preferente frente a la venta cuando ello resulta más equilibrado y eficiente, especialmente en contextos de divorcio.
Este artículo explica qué es el interés legítimo, cómo lo interpretan los tribunales, qué factores lo acreditan y cómo encaja con el derecho de uso, el reembolso de aportaciones o la compensación por razón de trabajo. Recomendamos, como contexto, leer antes:
Marco normativo: artículos clave del CCCat y del Código Civil
Art. 552-11.5 CCCat: «Si la cosa común es indivisible, o desmerece notablemente al dividirse, el juez la adjudicará al comunero que manifieste tener interés en quedársela. En caso de concurrencia de varios comuneros, la adjudicación corresponderá al de mayor cuota; si hay igualdad de interés y cuota, se decidirá por sorteo. El adjudicatario deberá abonar a los demás el valor de sus participaciones según tasación pericial».
- Art. 552-11.4 CCCat: adjudicación al comunero que posea al menos cuatro quintas partes de las cuotas.
- Art. 552-11.6 CCCat: agrupación de bienes comunes entre cónyuges/pareja estable para adjudicación conjunta.
- Art. 232-12 CCCat: acción de división y adjudicación ejercitable en el propio proceso de separación/divorcio.
- Art. 404 CC (supletorio): si la cosa es indivisible o desmerece, adjudicación a uno o venta (subasta).
Este entramado busca evitar la subasta cuando la adjudicación a un copropietario con interés legítimo ofrece una solución más justa y eficiente.
¿Qué se entiende por “interés legítimo”?
El legislador no lo define de forma cerrada; la doctrina y la jurisprudencia han perfilado que el interés sea objetivo, jurídicamente protegido, relevante y constante durante el procedimiento.
Interés vs. preferencia
La preferencia subjetiva (p. ej., «me gusta la casa») no basta. Debe existir necesidad o vinculación jurídica (residencia habitual, sede de negocio, adaptaciones).
Interés vs. derecho de uso
El derecho de uso (arts. 233-20 y ss. CCCat) protege la posesión, es temporal y no otorga prioridad automática en la adjudicación. La STS 168/2021 clarifica que el uso no impide la división y puede subsistir frente al adquirente, salvo previsión judicial en contrario.
Elementos subjetivos y objetivos
Se valoran circunstancias personales (hijos, vulnerabilidad, arraigo) y objetivas (aportaciones, actividad económica, adaptaciones, indivisibilidad).
Factores determinantes para apreciar el interés legítimo
Residencia habitual y arraigo familiar
- Residencia continuada y empadronamiento en la vivienda.
- Residencia habitual de hijos o personas vulnerables.
- Perjuicios del traslado (cambio de centro escolar, entorno, apoyos).
La AP Barcelona (p. ej., Sent. 105/2022) ha premiado el interés de quien convive con los hijos y carece de alternativa habitacional.
Aportaciones económicas y mejoras
Pagos de hipoteca, reformas e impuestos refuerzan el interés del aportante. La STS 168/2021 recuerda el derecho de reembolso y que no se presume donación entre excónyuges.
Necesidad profesional o empresarial
En locales afectos a actividad, el traslado puede causar perjuicio grave; el interés profesional puede ser cualificado.
Adaptaciones y necesidades especiales
Adaptaciones por discapacidad (rampas, baños adaptados, ascensor) elevan la intensidad del interés para permanecer en el inmueble.
Situación económica y alternativa habitacional
No basta la falta de recursos por sí sola, pero la ausencia de alternativas y la solvencia se ponderan.
Perseverancia y coherencia en la petición
Manifestar el interés desde el inicio y sostenerlo evita reproches de mala fe o estrategias dilatorias.
Comparación de intereses y sorteo
Ante intereses similares, el juez pondera la combinación de factores. Si hay igualdad de interés y cuota, procede el sorteo (art. 552-11.5), criterio avalado por el TSJ de Cataluña.
Jurisprudencia relevante
STS 168/2021 (24-03-2021)
- La atribución de uso no impide la división de la cosa común.
- El uso puede oponerse al adquirente salvo disposición judicial.
- El mayor aportante tiene derecho de reembolso; no hay presunción de donación.
AP Barcelona, Sec. 12ª, Sent. 105/2022
Adjudicación a la madre custodia por residencia habitual y estabilidad escolar de los hijos; el padre tenía vivienda alternativa.
TSJ Cataluña, 03-02-2023
Ante igualdad de interés y cuota, la adjudicación debe hacerse por sorteo, sin crear criterios extra legem.
AP Girona, Sec. 2ª, Sent. 214/2020
Primó la residencia con hijos de la esposa (adjudicación) y se reconoció reembolso al esposo por mayor aportación (≈80% hipoteca).
AP Tarragona, Sent. 332/2018
Local de negocio de estética: adjudicación a la esposa por interés profesional cualificado; el marido no acreditó necesidad equivalente.
Nota: Las resoluciones ejemplifican criterios de ponderación; la apreciación del interés legítimo es casuística.
Cómo acreditar el interés legítimo
Prueba documental y pericial
- Residencia: empadronamiento, suministros, certificados escolares.
- Aportaciones: escritura, recibos de hipoteca, facturas de reformas e impuestos.
- Actividad: licencias, contratos, facturación.
- Adaptaciones: informes de accesibilidad, facturas de obras.
- Pericial: tasación del inmueble y valoración de mejoras.
Prueba testifical y confesional
Vecinos, administradores de fincas o profesionales pueden acreditar uso, arraigo o actividad; la confesión puede revelar inexistencia de interés real del otro comunero.
Coherencia procesal
Introducir la pretensión en demanda/contestación o reconvención y mantenerla durante todo el proceso.
Interés legítimo y otras figuras afines
Interés legítimo vs. compensación por razón de trabajo
La compensación del art. 232-5 CCCat puede reclamarse en paralelo. Haber sacrificado la carrera para el hogar puede reforzar el interés, pero no otorga por sí solo la propiedad. Más info: Compensación por razón de trabajo en el régimen catalán.
Interés legítimo y reembolso de aportaciones
La adjudicación no elimina el derecho de reembolso del otro comunero por mayores aportaciones (STS 168/2021). El adjudicatario compensa cuota + aportaciones.
Interés legítimo y pacto de indivisión
Si existe un pacto de indivisión vigente, no cabe la acción de división ni la adjudicación por interés legítimo hasta su vencimiento.
Consejos prácticos para invocar el interés legítimo
- Documentación temprana: reúna pruebas antes de litigar.
- Claridad y constancia: manifieste el interés desde el inicio.
- Peritajes rigurosos: tasación e informes técnicos imparciales.
- Alternativas creativas: alquiler con opción de compra, usufructo temporal, pagos aplazados.
- Evite tácticas dilatorias: pueden generar condena en costas.
- Mediación y MASC: acuerdos flexibles que integren uso, pagos y calendarios.
- Asesoramiento especializado: la ponderación es casuística.
El interés legítimo es la piedra angular para adjudicar bienes indivisibles en Cataluña sin recurrir a la venta. Exige demostrar una necesidad real, constante y jurídicamente protegida (residencia con hijos, actividad económica, adaptaciones, aportaciones, situación personal). La adjudicación se equilibra con el reembolso de inversiones del otro copropietario y, si no hay interés cualificado o hay empate, la ley opta por sorteo o venta. Preparación probatoria, transparencia y buena fe procesal son claves del éxito.